강남3구, 용산 제외 서울 모든 지역 규제지역 해제

안녕하세요. 늘품이입니다.

 

1월 3일 정부에서 강남3구와 용산구를 제외한 모든 서울의 규제지역을 해제한다고 발표했습니다.

 

사실 갑작스러운 경향도 있지만, 아주 의미가 크다고 보여지기에 

 

규제 완화에 따른 바뀌는 부분과 앞으로의 영향 등 개인적인 생각을 정리해 보았습니다.

 

 

 

1. 강남3구(강남구, 서초구, 송파구) 및 용산구 제외한 모든 지역 규제지역 해제

 

 

이제 규제지역은 강남3구와 용산구만 남게 됩니다.

 

과거 이명박 정부때 규제 완화를 시작할때도 강남3구는 항상 가장 늦게 해제하였습니다.

 

이번에는 용산구도 남겨 두었는데 그만큼 용산구의 위상이 높아졌다는 소리겠죠? (정부 공식인증 좋은 입지 4개구)

 

남은 지역들도 이번 규제 완화 후 큰 효과가 없다면 마지막으로 해제할 것 이라고 생각됩니다.

 

 

2. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제

 

 

사실 시세가 급락한 현재 분위기에서 분양가 상한제는 의미가 없습니다.

 

분양가 상한제로 분양가를 낮게 해도 주변 아파트 매매가의 하락때문에 분양가가 시세보다 싸지가 않기 때문이죠.

 

하지만 의미가 있는 것은 전매제한 강화, 실거주 의무가 없어진다는 점이죠.

 

특히 실거주 의무가 없어지면 전세(임대)를 놓을 수 있으니깐요.

 

아래 더 자세히 보죠.

 

 

 

3. 전매제한 완화

 

수도권은 최대 10년에서 3년으로,

 

지방은 최대 4년에서 1년으로 완화됩니다.

 

여기서 가장 의미있는 것은 시행령 개전 이전에 분양을 받았더라도 "소급 적용" 하여 적용된다는 것입니다.

 

 

 

4. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지

 

 

마찬가지로 "소급 적용" 하여 적용됩니다. 

 

하지만 주택법 개정이 언제될지...(야당에서 OK 할지는 모름)

 

 

 

5. 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지

 

 

이제 분양가 12억 이상의 아파트도 중도금대출이 가능해집니다.

 

이 조치는 국회를 안 거쳐도 되기에 조속히 개선되겠네요.

 

 

 

6. 특별공급 분양가 기준 폐지

 

 

9억원 넘는 분양가의 아파트들도 이제 특공이 가능해지네요.

 

다자녀특공인데 소형인 39, 49 평형만 특공 가능한 이런 우스운 상황은 더 이상 안 생기겠네요.

 

 

 

7. 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지

 

 

이제 1주택자도 기존 주택 처분해야 한다는 서약 이런거 없이 시원하게 청약 넣을 수 있습니다.

 

역시 소급 적용!

 

 

 

8. 무순위 청약 자격요건 완화

 

 

유주택자도 일명 줍줍 할 수 있습니다.

 

이제 미분양 좀 줄어들 수 있을까요?

 

 

 

9. HUG PF대출 보증 확대

 

 

한마디로 말하면 미분양이 늘어나고 있는 상황에서 건설사 부도 막기위한 조치입니다.

 

 

 

 

10. 늘품이 생각

 

 

규제 완화 속도가 확실히 빠릅니다.

 

특히 이번 발표는 말은 주택시장 연착륙을 위한 것이나,

 

하나하나 곰곰이 읽고 속내를 생각해보면 

 

1. 건설사 부도 방지

 

2. 거래 활성화를 통한 세수 확보

 

가 핵심인 것 같습니다.

 

 

하지만, 이전 완화들과는 다르게 굵직굵직한 내용들이 있기에 의미가 있다고 생각합니다.

 

규제지역을 해제함으로 대출, 세금에서 확실한 완화가 이루어지고 정부에서 사라고 하는 시그널입니다.

 

이를 통해 유례없이 거래가 없는 현상황에서 분명히 어느정도의 거래는 늘어날 것은 확실해 보입니다.

 

하지만 대출에서는 아직 DSR 규제가 그대로 있고,

 

세금에서도 취득세 중과도 아직 남아있습니다.

 

그래서 현금있는 사람들만 아직 매수할 수 있기에 제한이 있습니다.

 

 

 

무엇보다 현재의 부동산 하락의 가장 큰 원인은 급격한 금리 인상 입니다.

 

이 본질적인 문제가 해결되지 않는 이상 아무리 완화대책이 나오더라도 갑작스러운 매매가 상승을 이룰 수는 없습니다. 

 

즉, 금리 인상이 멈추거나 금리 인하가 되어야 많은 사람들의 심리가 움직여 전세가가 오르고 매매가 상승이 옵니다.

 

하지만 분명히 규제지역이 해제된 서울은 많은 사람들이 관심을 가질 것이고,

 

부동산 시장의 분위기 전환시 가장 먼저 상승할 것입니다.

 

무주택자 또는 상급지로 갈아타기 위한 1주택자 분들에게는 기회가 왔다고도 할 수 있습니다.

 

지금부터 부지런히 관심단지의 시세와 분위기를 모니터링 해가며

 

분위기 변화가 감지되면 매수할 수 있는 준비를 해야합니다.

 

 

 

벌써부터 서울에서 급매물들이 들어가고 거래가 많아졌다는 소리도 있지만,

 

좀 더 객관적으로 몇 주는 지켜 봐야할 필요가 있으며

 

저도 앞으로 시장의 분위기를 잘 모니터링 해봐야겠습니다.

 

개인적으로 서울의 청약시장과 재개발, 재건축 시장이 가장 먼저 반응이 일어나지 않을까 싶네요.

 

(둔춘주공이 가장 큰 수혜단지네요. 완판은 당연할 듯)

 

 

 

한 줄 결론

 

거래량은 이제 바닥을 치고 올라올 것이지만, 급격한 상승은 없다. 금리가 먼저다.

 

 

 

 

[참고] 국토부 보도자료