마음으로 그리는 세상

오늘은 제주특별자치도의 입주물량을 알아보겠습니다. 제주도 1년 적정물량: 3천 23년 입주물량: 1천(부족) 24년 입주물량: 493(부족) 25년 입주물량: 823(부족) 제주도는 올해부터 3년간은 입주물량이 수요대비 절대부족입니다. 따라서 공급리스크는 전혀 없다고 할 수 있습니다. 사실 2019년 부터 공급이 적었습니다. 19년 부터 4년간 큰 시세하락이 없었던 제주는 최근 전국 하락장에도 비교적 하락이 덜 합니다. 제주 대장아파트인 노형2차아이파크(14년 입주, 174세대)의 국평 신고가는 9.2억(3층, 21년 5월)이고, 최근 실거래는 없으며 매물 최저 호가는 10.2억(중층)이라서 가격이 내렸다고도 보기 힘듭니다. 구축 대장인 대림e편한세상2차(22년 입주, 366세대)의 국편 신고가는 10억..

오늘은 경상남도의 입주물량을 알아보겠습니다. 경상남도 1년 적정물량: 1.7만 23년 입주물량: 1.5천(적정) 24년 입주물량: 1.9만(적정) 25년 입주물량: 1.8만(적정) 경남은 올해부터 3년간 평균 적정수준의 입주물량이 있습니다. 따라서 향후 3년간 전반적으로 공급리스크는 적다고 할 수 있습니다. 경남에도 많은 도시가 있는데 주요도시인 창원, 김해, 양산, 진주, 거제시를 살펴보겠습니다. 경남의 대장 창원은 2020년부터 부족한 입주물량이 올해까지도 이어집니다. 내년과 내후년에는 적정수준의 입주물량이 있지만 소화에는 무리가 없어 보입니다. 창원에서도 입지가 가장 좋은 성산구에 내년과 내후년 많은 물량이 있지만 가장 선호도가 높은 구이므로 리스크가 커 보이지는 않네요. 창원의 막내구라고 할 수 ..

오늘은 경상북도의 입주물량을 알아보겠습니다. 경상북도 1년 적정물량: 1.3만 23년 입주물량: 1.1만(적정) 24년 입주물량: 2.3만(과잉) 25년 입주물량: 1.2만(적정) 경북은 올해 적정물량 이하 수준의 입주물량이 공급되지만 내년에 엄청난 과잉의 물량이 입주합니다. 25년은 다시 적정 수준의 공급량이지만 전반적으로 공급리스크가 있다고 할 수 있습니다. 경북에도 많은 도시가 있지만 주요도시인 포항, 경주, 구미, 그리고 경산시를 살펴보겠습니다. 경북의 대장 포항은 올해부터 3년간 공급과잉입니다. 특히 내년인 24년에는 수요량의 4배가 훌쩍 넘는 공급 폭탄입니다. 3년간 수급측면에서 리스크가 매우 크므로 투자에 유의하여야 합니다. 게다가 포항의 미분양 아파트 수치는 계속 늘어나 4,600호를 넘었..

오늘은 전라남도의 입주물량을 알아보겠습니다. 전라남도 1년 적정물량: 9천 23년 입주물량: 8천(적정) 24년 입주물량: 10천(적정) 25년 입주물량: 8천(적정) 전남은 올해부터 25년까지 대체적으로 적정수준의 입주물량 있습니다. 전남 전체로 보았을 때는 공급리스크는 크지 않다고 보여지는데요, 전남의 대표도시인 여수, 순천, 광양, 그리고 목포시를 살펴보겠습니다. 여수-순천-광양시(여순광)는 인접도시로 동일 생활권으로 볼 수 있습니다. 도시간 서로 인구 유출입이 많으며, 서로의 도시간 출퇴근도 많고 인프라를 공유하기에 많은 사람들에게 여-순-광 으로 불려지며 매매가 및 전세가도 같은 흐름을 보입니다. 따라서 각 도시의 입주물량보다 세 도시의 입주물량을 함께 묶어서 보는 것이 합리적입니다. 여수는 올..

오늘은 강원도의 입주물량을 알아보겠습니다. 전라북도 1년 적정물량: 9천 23년 입주물량: 7천(부족) 24년 입주물량: 8천(적정) 25년 입주물량: 8천(적정) 전북은 올해부터 25년까지 대체적으로 적정수준 이하의 입주물량 있습니다. 전북 전체로 보았을 때는 공급리스크는 거의 없다고 보여지는데요, 전북의 대표도시인 전주, 군산, 익산시를 살펴보겠습니다. 전북의 대장인 전주는 올해부터 3년간 공급부족입니다. 특히 24, 25년에는 거의 0 수준에 가까울 정도로 부족합니다. 따라서 전주는 3년간 공급리스크는 전혀 없습니다. 금리인상 등 대외적인 리스크만 해소되면 실수요자에게는 그 시기가 매수하기에 적기라고 생각됩니다. 전주의 대장은 에코시티더샵2차(18년 입주, 702세대)인데 21년 즈음 국평(84㎡)..

오늘은 충청남도의 입주물량을 알아보겠습니다. 충청남도 1년 적정물량: 1.1만 23년 입주물량: 2.2만(과잉) 24년 입주물량: 2.2만(과잉) 25년 입주물량: 1.1만(적정) 충남은 올해부터 내년까지는 수요대비 2배 정도의 입주물량이 있습니다. 다행히 25년에는 적정수준의 입주물량이지만 충남 전체로 보았을 때는 공급리스크가 있다고 보여지는데요, 충남의 대표도시인 천안시와 아산시를 살펴보겠습니다. 천안과 아산은 인접도시로 동일 생활권으로 서로의 입주물량을 함께 봐야 합니다. 두 도시 합치면 인구 약 100만의 대도시이고 인구도 꾸준히 늘어가고 있는 도시인 만큼 택지지구 개발과 재개발 사업 등이 진행되고 있어 입주가 많이 이루어지고 있습니다. 천안과 아산은 작년부터 시작된 많은 입주물량이 24년까지 과..

오늘은 충청북도의 입주물량을 알아보겠습니다. 충청북도 1년 적정물량: 8천 23년 입주물량: 11천(과잉) 24년 입주물량: 11천(초과) 25년 입주물량: 12천(과잉) 충북은 올해부터 3년간 적정물량 이상의 입주물량입니다. 엄청난 물량은 아니지만 꾸준하므로 수급 측면에서는 좋지 않습니다. 충북에 많은 도시들이 있지만 그 중 대표도시인 청주시와 충주시를 살펴보겠습니다. 청주는 올해 과잉 수준의 입주물량이지만, 내년부터는 적정 수준의 물량입니다. 올해의 입주물량만 잘 소화한다면, 수급측면에서는 내년부터 큰 리스크는 없어 보이네요. 청주는 인구 85만의 대도시인 만큼 구별로 볼 필요가 있습니다. 대장인 흥덕구는 올해와 내년에 엄청난 물량이 있습니다. 하지만 대부분 오송신도시입니다. 오송신도시는 신도시지만 ..

오늘은 강원도의 입주물량을 알아보겠습니다. 강원도 1년 적정물량: 8천 23년 입주물량: 6천(부족) 24년 입주물량: 10천(초과) 25년 입주물량: 6천(부족) 강원도는 24년에 초과수준의 입주물량이 있으나 무리한 수준은 아니므로 향후 3년간 공급측면에서는 안전하다고 보여집니다. 강원도에도 많은 도시들이 있지만 주요 도시인 원주, 춘천, 강릉의 입주물량을 살펴보겠습니다. 춘천은 작년에 공급 과잉이 있었지만 올해부터는 적정 수준 이하의 물량이 공급됩니다. 3년간은 공급 측면에서는 아주 안전하네요. 원주의 경우 내년 부터 수요보다 많은 입주물량이 있습니다. 특히 25년에는 수요대비 2배 이상의 공급과잉이 있으므로 향후 공급 측면에서 리스크가 있습니다. 또한, 최근 분양하는 곳마다 성적이 좋지 못하여 미분..

울산광역시의 2023년 이후의 입주물량을 알아 보겠습니다. 울산시 1년 적정물량: 6천 23년 입주물량: 9천(과잉) 24년 입주물량: 5천(적정) 25년 입주물량: 3천(부족) 울산은 올해 공급과잉이나 내년부터는 물량이 줄어듭니다. 올해의 많은 물량만 잘 소화된다면 향후 공급 측면에서는 안전해 보이네요. 구별로 살펴보면, 올해 입주하는 많은 물량은 중구와 동구에 집중되어 있는데 중구의 '번영로센트리지'(2,625세대, 23.09입주)와 동구의 '울산지웰시티자이'(2,687세대, 23.05입주) 두 대단지 때문입니다. 분양시기와 비교하여 현재 두 곳 모두 분양권의 프리미엄이 많이 떨어졌지만 입주시기만 잘 넘어가면 한동안 공급이 없어서 안전해보입니다. 특히, 동구의 경우는 지엘시티자이 입주 후 2년간은 공..

오늘은 세종시의 아파트 입주물량을 살펴보겠습니다. 세종시 1년 적정물량: 2천 23년 입주물량: 2천(적정) 24년 입주물량: 4천(과잉) 25년 입주물량: 1천(부족) 세종특별자치시는 도시자체가 신도시로 도시가 탄생한 이후 작년까지 매년 엄청난 입주물량이 있었습니다. 이제 입주가 마무리에 이르고있어 앞으로는 이때까지 만큼의 공급이 있을 수 없습니다. 내년인 2024년에 입주물량이 과잉이지만 올해와 내후년인 25년에는 수요보다 적은 공급이 이루어지고 세종시는 인구가 늘어나고 있는 도시이기에 큰 리스크로는 여겨지지 않습니다. 따라서 세종시는 공급측면에서 안전하다고 보여집니다. 세종시는 작년 전국에서 가장 큰 매매가 하락을 겪은 도시지만 다시 좋은 날이 올 시기가 멀지 않다고 생각합니다. 수급측면에서도 그렇..