지방 조정지역 해제에 대한 나의 생각

1. 수도권 일부 및 세종 제외한 지방 조정대상지역 해제

 

어제 국토부에서 주거정책심의위원회를 열어 일부 수도권(평택, 파주, 동두천, 안성, 양주) 및 세종을 제외한 

 

지방 전역의 조정대상지역을  전면 해제하기로 발표했습니다. (9월 26일 00시부터 발효)

 

 

2. 세종과 인천을 제외?

 

눈길이 가는 것은 최근 가장 많은 시세하락을 겪고 있는 세종과 인천은 제외되었다는 점입니다.

 

특히 세종은 지방인데도 불구하고 말이죠.

국토부의 코멘트르 보면 미분양과 청약경쟁률을 고려하여 제외했다고 합니다.

 

솔직히 이런 것들을 꼼꼼히 보고있다는 것에 조금 놀랍네요. 

 

세종의 경우 정확하게 미분양은 없고 높은 청약경쟁률에 입주물량도 예전만큼의 폭탄급은 아닙니다.

 

최근 1년간 가장 많이 하락하고 있는 지역인데도 불구하고 조정지역 해제를 안 했다는 것은

 

정부도 그만큼 세종이 가격이 올라갈 수 있고 좋은 지역이라고 본다고 생각합니다.(정부 똑똑하다?)

 

사실 세종은 낮은 전세가율로 반등은 쉽지 않겟지만 좋은 지역이며 가격이 많이 빠진만큼 올라갈 여지가 있어

 

투자로서 매력적인 지역이죠.

 

 

 

사실 더 억울한 지역은 인천이라고 봅니다.

 

하락폭이 큰 점을 감안하면 조정지역도 해제하는것이  맞지 않나 싶은데 투기과열지구만 우선 해제 해제하였습니다.

 

여기서 핵심은 "우선" 으로 보이는데 이는 향후 조정지역도 해제될 가능성이 높다고 보여지네요.

 

인천의 경우 입주물량도 상당히 많기에 시세 상승은 어렵고 한동안 하락을 면치 못할 가능성이 크기에 

 

다음 주정심회의에서 조정지역이 해제될 것 같네요.

 

 

 

3. 조정대상지역 해제시 완화되는 내용

대출, 세금, 전매제한, 청약요건 등에서 바뀌는 것이 있습니다. 간단하게 보면,

 

 

1. 등기 후 전입 의무 없어짐

 

2. 청약 1순위 조건 세대주 → 세대원 가능

 

3. 전매제한 해제

 

4. 2주택 취득세 중과배제 (8%→ 1~3%)

 

5. 일시적 2주택 처분기한 1년→ 3년

 

6. 다주택자 종합부동산세 세율 인하

 

7. 양도소득세 비과세 거주기간 없어짐(거주 2년→ 보유2년)

 

8. 중도금대출 세대당 2건 가능, 중도금대출 50% →  60%까지 가능

 

9. 잔금 대출시 1주택 처분 조건부 없음

 

10. 자금조달 계획서 제출 의무 없음

 

11. 다주택자 장기보유특별공제 최대 30%, 1주택자 최대 80%까지 가능

 

 

 

4. 내 생각

 

이번 해제로 시장의 변화가 있을까요?

 

저는 큰 변화는 없다고 생각합니다.

 

지난 6월 대구를 비롯한 몇 지역의 조정지역해제 결과를 보면 어느정도 예상할 수 있습니다.

 

수성구를 제외한 대구 지역의 조정해제시 항간에 "대구행" 을 외치며 짤이 돌기도 하였으나

 

결과는 정반대로 오히려 매물이 더 늘어났고 가격 하락폭이 더 심해졌습니다.

 

 

 

현재 부동산 시장의 분위기가 좋지않은 이유는 크게

 

금리인상, 대출규제, 취득세 중과

 

이 3가지가 가장 큽니다.

 

금리인상은 물가상승으로 미국에서 내년 상반기까지는 계속 올린다고 보여지고

 

대출규제는 조정해제시 LTV에서 조금 완화되는 부분이 있지만 DSR 규제가 남아있기에 큰 효과는 없습니다.

 

취득세 중과 완화는 이번 조정해제 지역에 조금 적용은 되겠네요.

 

 

결국 금리인상과 대출규제가 남아있는한 분위기 반전은 어렵다고 보여집니다.

 

오히려 대구와 같은 공급이 많은 지역은 매물이 더 늘어날 수 있고 가격 하락폭을 더 키워갈 수 있습니다.

 

그리고 이번 조정지지역해제로 기존에 메리트가 있었던 비조정지역이었던 지역에는 확실한 악재일 것입니다. 

 

 

긍정적인 부분이라면

 

기존의 매도를 계획하셨던 분들은 세금 및 대출의 미세한 완화로 조금 더 버티기가 가능해졌다?

 

이정도로만 보이네요.

 

 

 

한마디로 정리하자면,

 

이번 조정지역해제로 인한 변화는 크게 없을 것이다 입니다.