[화성] 봉담 중흥S클래스 센트럴에듀 분양가 및 분양정보 분석

경기도 화성시 봉담읍 동화리 동화지구 2BL에 지어지는 아파트 '봉담 중흥S클래스 센트럴에듀' 분양정보입니다.

1순위 청약접수일은 4월 25일입니다.

 

봉담 중흥S클래스 센트럴에듀

 

- 8개동 지하 3층 ~ 최고 지상 25층 아파트 806세대 일반분양
- 2026.05 입주 (전매제한 6개월)
- 시행: 더뉴봉담(주). 시공: 중흥토건.

 

 

 

▶ 입지

 

 

 

▶ 프리미엄

 

 

 

▶ 견본주택 (모델하우스) 위치

 

 

 

 

▶ 분양일정

 

 

- 모집공고: 2023.04.14(금)
- 1순위: 2023.04.25(화)
- 2순위: 2023.04.26(수)
- 당첨자 발표일: 2023.05.03(수)
- 정당계약: 2023.05.15(월)~05.17(수)
 
 
 

 

▶ 분양가

 

- 72(88세대): 4.71억 + 0.12(발코니확장) = 4.83억

- 84A(524세대): 5.37억 + 0.13(발코니확장) = 5.5억
- 84B(104세대): 5.3억 + 0.13(발코니확장) = 5.43억
- 101(90세대): 6.52억 + 0.15(발코니확장) = 6.67억
 
*분양가 타입별 최고가 기준, 중도금 대출 60% 무이자
 
 
 
 

▶ 배치도 및 평면도

 

 

 

 

▶ 커뮤니티

 

 

 

 

▶ 분석 및 예측

 

- 경기도 화성에 봉담지구, 정확히 말하면 화성동화지구에 위치한 단지로 806세대 공급된다.
 
- 봉담지구에 대해 간단히 설명하면, 화성에 있지만 수원과 거의 경계에 위치하였고, 여러지구로 나누어져 순차적으로 개발 계획에 있다.

 

- 가장 먼저 개발된 와우지구에 그 위로 동화지구가 있고, 봉담1지구, 2지구, 3지구, 효행지구와 내리지구가 있다.

 

- 전체적으로 합하면 부지가 넓고 규모가 크나, 각자 나누어져 시너지 효과가 적어 도시 성장 한계가 뚜렷하다.

 

- 여기서 입지적으로 가장 좋고 높은 시세를 형성하는 곳은 봉담2지구다.
 
- 하지만 교통 여건의 부족함과 무엇보다 택지개발지구가 뭉쳐져있지 않고 나누어져 있어 아쉬움이 크다.

 

- 봉담 중흥S클래스 센트럴에듀는 단지명에서 알 수 있듯이 교육의 중심이다.
 
- 초중고에 둘러 쌓여 있어 학품아의 장점이 있다. 
 
- 도시개발지역인 만큼 깔끔하고 괘적하지만, 규모가 작다.

 

- 자체 인프라가 부족하여 인근 봉담지구와 호매실지구의 인프라를 이용해야 한다.

 

- 대중교통의 불편함이 있고 도시가 발전하면 좋아지겠지만 많은 시간이 걸릴 것이다.

 
- 상품성을 보면 적당한 브랜드와 세대수에 무난한 배치도와 평면도다.

 
- 로얄동 로얄호수는 학교부지 조망인 105, 106, 107, 108동에 4베이 판상형 구조인 84A, 101타입이다.
 
- 중요한 건 분양가인데 84타입 약 5.4억이다.
 
- 분양가의 안전마진이 있는지 알아보기 위해 기존에 분양한 단지인 자이형제와 비교해 보자.
 
- 봉담자이라피네(23년 10월 입주예정)의 84타입 분양권 호가는 약 5.1억이고, 봉담자이라젠느(25년 5월 입주예정)의 84타입 분양권 호가는 5.4억이다.

 

- 인근에 입주를 마친 신축 단지인 봉담한신더휴에듀파크(19년 입주, 1140세대)의 84타입 실거래가는 4.6억(23년 3월, 11층)이며, 매물 호가는 4.5억 이상이다.
 
- 이를 토대로 봉담 중흥S클래스 센트럴에듀 분양가의 안전마진은 없어 보인다.
 

- 메리트 없는 애매모호한 분양가다.

 

- 자이라젠느와 분양가가 비슷하지만 그래도 중도금 무이자라는 점이 좀 더 좋다고 할 수 있다.
 
- 자이렌느의 청약 경쟁률은 낮았지만, 완판을 한 만큼 봉담 중흥S클래스 센트럴에듀도 완판은 될 것이다.

- 높은 청약 경쟁률은 당연히 힘들며, 겨우 미달은 나지 않을 정도의 경쟁률을 예상한다.
 
- 실수요자분들이라면 조금 고려해 볼만하나, 차라리 자이형제 급매나 봉담2지구의 입지 좋은 급매를 노린는 것을 더 추천드린다.
 
- 한 줄 요약 : 흩어진 봉담지구 중 동화지구에 분양하는 봉담 중흥S클래스 센트럴에듀, 애매하다잉.