마음으로 그리는 세상

오늘은 전라북도의 입주물량을 알아보겠습니다. 전라북도 1년 적정물량: 9천 22년 입주물량: 10천(적정) 23년 입주물량: 7천(부족) 24년 입주물량: 8천(적정) 25년 입주물량: 6천이나 통계 덜 잡힌 물량 및 예정세대 미반영 고려시 적정 예상 전북은 올해부터 25년까지 대체적으로 적정수준 이하의 입주물량 있습니다. 전북 전체로 보았을 때는 공급리스크는 거의 없다고 보여지는데요, 전북의 대표도시인 전주시, 군산시, 익산시를 살펴보겠습니다. 먼저 전북의 대장 전주시부터 보면, 전주는 인구 65만명으로 완산구와 덕진구로 나눠져있습니다. 완산구는 올해 물량이 많지만 내년부터는 급감합니다. 덕진구는 올해부터 25년까지 계속 부족하네요. 전주는 향후 3년간은 공급리스크는 없습니다. 공급리스크가 없는 만큼 ..

오늘은 충청남도의 입주물량을 알아보겠습니다. 충청남도 1년 적정물량: 1.1만 22년 입주물량: 1.7만(과잉) 23년 입주물량: 2.2만(과잉) 24년 입주물량: 2.1만(과잉) 25년 입주물량: 5천이나 통계 덜 잡힌 물량 및 예정세대 미반영 고려시 적정 예상 충남은 올해부터 24년까지 과잉의 입주물량 있습니다. 충남 전체로 보았을 때는 공급리스크가 있다고 보여지는데요, 충남의 대표도시인 천안시와 아산시를 살펴보겠습니다. 천안과 아산은 인접도시로 동일 생활권으로 볼 수 있습니다. 두 도시 합치면 인구 약 100만의 대도시이고 인구도 꾸준히 늘어가고 있는 도시인 만큼 택지지구 개발도 진행되고 있어 입주가 많이 이루어지고 있습니다. 천안과 아산 모두 올해부터 23년, 24년까지 과잉의 입주가 있고, 25..

오늘은 충청북도의 입주물량을 알아보겠습니다. 충청북도 1년 적정물량: 8천 22년 입주물량: 6천(부족) 23년 입주물량: 11천(과잉) 24년 입주물량: 11천(과잉) 25년 입주물량: 10천이나 통계 덜 잡힌 물량 및 예정세대 미반영 고려시 초과 이상 예상 충북은 내년이후 꾸준히 적정물량 이상의 입주가 있습니다. 충북에도 많은 도시들이 있지만 그 중 대표도시인 청주시와 충주시를 살펴보겠습니다. 청주시의 경우 내년인 23년 과잉수준의 입주가 있지만 24년부터는 적정수준으로 입주가 있어서 23년만 잘 소화된다면 리스크는 커 보이지 않습니다. 하지만 청주시는 인구 85만의 대도시인 만큼 구별로 볼 필요가 있겠죠. 대장이라고 할 수 있는 흥덕구는 23, 24년 입주가 쏟아집니다. 대부분이 오송신도시이지만 영..

오늘은 강원도의 입주물량을 알아보겠습니다. 강원도 1년 적정물량: 8천 22년 입주물량: 5천(부족) 23년 입주물량: 6천(부족) 24년 입주물량: 10천(초과) 25년 입주물량: 3천이나 통계 덜 잡힌 물량 및 예정세대 미반영 고려시 적정 이하 예상 강원도는 24년에 초과수준의 입주물량이 있으나 무리한 수준은 아니므로 향후 3년간 공급측면에서는 안전하다고 보여집니다. 강원도에도 많은 도시들이 있지만 그 중 BIG3인 원주, 춘천, 강릉의 입주물량을 살펴보겠습니다. 춘천의 경우 올해 입주물량이 과잉이었으나 이미 입주를 다 마쳤으므로 향후 3년간은 공급이 많이 부족합니다. 원주의 경우 23년 적정, 24년 초과, 25년 과잉으로 무리한 수준의 공급은 아니지만 점진적으로 늘어나고 있고, 예정물량도 좀 있어..

제주특별자치도의 아파트 입주물량을 살펴보겠습니다. 제주도 1년 적정물량: 3천 22년 입주물량: 436(부족) 23년 입주물량: 1천(부족) 24년 입주물량: 493(부족) 25년 입주물량: 503이나 통계 덜 잡힌 물량 및 예정세대 미반영 등 고려해도 부족예상 제주도는 올해부터 향후 3년간은 입주물량이 수요대비 절대부족입니다. 따라서 공급리스크는 전혀 없다고 할 수 있습니다. 그렇다면 대외적요건 리스크(금리인상, 전쟁 등) 및 대내적 요건(취득세 감면, 대출규제 등)이 해결만 되면 투자할 시기라고 볼 수 있을까요? 투자지역과 투자시기 판단시 공급만큼 중요한 것이 아파트 미분양입니다. 제주도의 미분양은 2022년 8월 기준 1,213세대입니다. 엄청난 수는 아니지만 줄어드는 추세가 없습니다. 무엇보다도 ..

세종시의 아파트 입주물량을 살펴보겠습니다. 세종시 1년 적정물량: 2천 22년 입주물량: 4천(과잉) 23년 입주물량: 2천(적정) 24년 입주물량: 4천(적정) 25년 입주물량: 1천이나 통계 덜 잡힌 물량 및 예정세대 미반영 고려시 적정 이하 예상 세종시는 도시자체가 신도시로 매년 엄청난 입주물량이 있었습니다. 이제 입주가 마무리에 이르고있어 앞으로는 이때까지 만큼의 공급이 있을 수 없습니다. 내후년인 2024년에 입주물량이 과잉이지만 인구가 늘어나고 있는 도시이기에 큰 리스크로는 여겨지지 않습니다. 따라서 이제 세종은 공급측면에서는 안전하다고 보여집니다. 최근 1년동안 세종이 전국에서 가장 많은 하락을 겪고 있지만 다시 좋은 날이 올 시기가 멀지 않다고 생각합니다. 수급측면에서도 그렇지만 가격이 많..

울산광역시의 아파트 입주물량을 살펴보겠습니다. 울산시 1년 적정물량: 6천 22년 입주물량: 4천(부족) 23년 입주물량: 9천(과잉) 24년 입주물량: 4천(부족) 25년 입주물량: 2천이나 통계 덜 잡힌 물량 및 예정세대 미반영 고려시 적정 이상 예상 울산은 올해 공급 부족이고 내년에는 과잉이이지만 내후년은 다시 부족입니다 전반적으로 무리한 수준의 공급은 아니라서 공급측면에서는 큰 리스크가 없습니다. 내년에 입주하는 많은 물량은 중구와 동구에 집중되어 있는데 중구의 '번영로센트리지'(2,625세대, 23.09입주)와 동구의 '울산지웰시티자이'(2,687세대, 23.05입주) 두 대단지 때문입니다. 분양시기와 비교하여 현재 두 곳 모두 분양권의 프리미엄이 많이 떨어졌지만 입주시기만 잘 넘어가면 한동안 ..

대전광역시의 아파트 입주물량을 살펴보겠습니다. 대전광역시 1년 적정물량: 7천 22년 입주물량: 10천(과잉) 23년 입주물량: 4천(부족) 24년 입주물량: 12천(과잉) 25년 입주물량: 5천이나 분양예정 물량 미반영 고려하면 적정이상 예상 대전광역시의 올해 입주물량은 많은 편이었고 , 올해 아직 입주가 다가오는 물량도 2000세대 이상이 남아있습니다. 올해 많은 물량으로 대전도 최근 매매 및 전세가의 하락세가 강해지고 있지만 내년에는 입주물량이 줄어듭니다. 그리고 2024년에는 다시 공급과잉으로 향후 공급측면에서는 안전하다고는 보이지않습니다. 구별로 살펴보면, 눈에 띄는 곳이 서구입니다. 대전에서 가장 입지가 좋은 구이죠. 올해부터 입주물량이 과다한 해가 없습니다. 대전광역시 모든 구중 유일하게 수..

광주광역시의 아파트 입주물량을 살펴보겠습니다. 광주광역시 1년 적정물량: 7천 22년 입주물량: 16천(과잉) 23년 입주물량: 5천(부족) 24년 입주물량: 6천(적정) 25년 입주물량: 2천이나 분양예정 물량 미반영 고려해도 적정 이하 예상 광주광역시는 올해 물량이 상당히 많았고 아직 남은 물량도 입주 대기중입니다. 올해 많은 입주물량으로 전세가가 영향을 받고 있지만 다른 도시에 비해 상대적으로 매매가의 조정은 덜한편 입니다. 올해의 입주물량의 소화만 잘 되면 향후 3년간은 수요보다 작은 공급량이기에 수급측면에서는 안전하다고 보여집니다. 또한 미분양도 198세대(22.07통계기준)로 없는 수준에 가깝기에 보수적으로 봐도 큰 폭의 하락의 리스크는 없을것 입니다. 광주는 과거 아파트 가격의 흐름을 보면 ..

대구광역시의 아파트 입주물량을 살펴보겠습니다. 대구시 1년 적정물량: 1.2만 22년 입주물량: 2.2만(과잉) 23년 입주물량: 3.7만(과잉) 24년 입주물량: 2.4만(과잉) 25년 입주물량: 1.0만이나 통계 덜 잡힌 물량 및 예정세대 미반영 고려시 과잉 및 초과 예상 대구는 현재 전국에서 가장 분위기 좋지 않은 지역 중 하나인데 가장 큰 이유가 엄청난 입주물량 때문입니다. 2020년부터 초과 물량의 아파트가 공급되었는데 2021년까지는 잘 소화하며 가격이 상승하였으나, 2021년 말부터는 하락세로 전환하여 현재까지도 가격이 하락하고 있습니다. 하지만 가장 많은 입주는 내년인 2023년이며 이는 수요량인 3배를 넘는 수준입니다. 또한, 2024년도 과잉이며 2025년은 아직 확정되지 않았으나 수요..